부동산의구입혹은임대절차

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1.    계약

Due Diligence:  간단히 말해, 집을 구매하는 사람은 매물에 대해 상세하게 조사해야 합니다. 대다수의 미국 주는 seller에게 매물의 결점을 얘기하도록 요구하지만, 그렇지않은 (소위“caveat emptor”라고 부릅니다)있으니 조심하셔야 합니다. 어찌 되었든, 부동산을 구입할 때는 매물에 대해 상세하게 조사하셔야 합니다 (지붕배수구환경적문제,부동산세기록등등).

브로커: 부동산 중개업자들을 이용할 때는 많은 장점이 있습니다. 그들은 이미 많은 매물을 가지고 있고, 구매자에게 많은 편의성을 제공합니다. 브로커들은 기본적으로 판매자의 agent이지만구매자 또한 브로커를 그들의agent 고용할 수 있습니다(agent-principal relationship의해 agentprincipal이익을 위해 일하는 것이 기본법리 입니다).

위에 열거한 사항들은 부동산 구입이 아닌 임대를 원하는 사람(임차인) 에게도 똑같습니다.

2.    계약을 위한 협상

보통 판매자/임대인이 계약을 준비하고, 부동산의 구매/임대를 할 때 많은 서류더미를 보시게 될 것입니다. 유념하셔서 검토해야 사항으로는:

구매자가 검토해야 사항: price, downpayment, mortage, personal property, title and title insurance, municipal violation, certificate of occupancy, closing date, equitable conversion (risk of loss), damage 등등이 있습니다.

임차인(tenant)검토해야 사항: 임대료부동산매물의 용도, zoning(정부규제), landlord concession (free-rent), escalation(임대료인상), 임대기간, sublease and assignment (전대),보증금부동산보험,기타부대시설등등

3.    Pre-closing

Title(부동산에 대한 권리):계약을 완료하기 전에, title insurance 회사에 요청해 구매자의 title확인해 봐야합니다.

융자: 만약 부동산을 대출을 통해 구매하고자 하면, 계약서에 명시된 계약완료날짜까지 대출을 받아야 합니다. 보통 은행은 집값의 80%까지 대출을 해 주지만, 이 또한 수입이나 신용점수에 따라 달라질 있습니다.

Lien(담보):만약 구매자가 lienassume 하지 않는다면, 판매자는 부동산에 있는 담보 등에 대해 해결을 해야합니다.

판매자의 의무: 판매자는 부동산을 계약에 써져있는 조건대로 판매해야 합니다.

4.    계약완료

부동산 계약의 완료는 판매자가 부동산의 돈을받고, deed 라는 법적문서를 구매자가 전달받고, title company구매자에게 title주고 공인중개사가 요금을 받습니다. 그리고 real property transfer tax납부하셔야 합니다.

 

 

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